Forsinket boligoppgjør: 1 678 kroner per dag på fem millioner

Fem millioner kroner til 12,25 % koster 1 678,08 kroner per dag. Det er dagsatsen i et helt vanlig boligoppgjør i Norge i 2026, og den løper fra dagen etter den forfallsdagen kjøpekontrakten setter.

Avhendingslova har ingen egen rentesats — som ingen annen kontraktslov i Norge har. Den peker på forsinkelsesrenteloven, og det som er særegent for boligkjøp er startpunktet og beløpene.

Hvilken paragraf gir selgeren renter?

Avhendingslova § 7-3, som er kort nok til å siteres i sin helhet:

«Vert kjøpesummen eller annan uteståande sum ikkje betalt i tide, kan det krevjast rente og skadebot for rentetap etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling.»

To ting er verdt å merke seg i den setningen. «Annan uteståande sum» gjør at renteplikten treffer mer enn kjøpesummen — også forfalte omkostninger og oppgjørsposter. Og «skadebot for rentetap» er et eget krav ved siden av forsinkelsesrenten, hjemlet i forsinkelsesrenteloven § 3 tredje ledd: erstatning for rentetap som ikke dekkes av forsinkelsesrenten, fastsatt «under hensyn til partenes forhold og omstendighetene ellers». En selger med dyr mellomfinansiering kan altså i prinsippet ha et krav som går ut over de 12,25 %, men da må tapet dokumenteres.

Renter er ett av fem krav selgeren har ved forsinket betaling, jf. avhendingslova § 5-1 første ledd: oppfylling (§ 5-2), heving (§ 5-3), skadebot (§ 5-4), tilbakeholdsrett (§ 5-5) og renter (§ 7-3). Kravene utelukker ikke hverandre.

Hva koster forsinkelsen i kroner?

Formelen er den samme som ellers: beløp × sats × rentedager / 365. På fem millioner kroner med 12,25 % blir årsrenten 612 500 kroner, og dagsatsen 1 678,08 kroner.

Forsinkelse	Forsinkelsesrente på 5 000 000 kr
1 dag	1 678,08 kr
7 dager	11 746,58 kr
14 dager	23 493,15 kr
30 dager	50 342,47 kr
60 dager	100 684,93 kr
90 dager	151 027,40 kr

En uke er altså 11 746,58 kroner. Det er mer enn de fleste betaler for hele meglertjenesten i tillegg, og det er grunnen til at oppgjørsdatoen i en kjøpekontrakt ikke er en veiledende dato. Regn på ditt eget beløp i kalkulatoren.

Dagsgrunnlaget er 365 i 2026, som ikke er skuddår. Rentedagene telles fra dagen etter forfall til og med betalingsdagen — se dagrente og dagtelling.

Banken kom ikke i mål i tide. Hvem bærer det?

Kjøperen. Avhendingslova § 5-1 første ledd knytter selgerens krav til at kjøperen ikke betaler «utan at dette står på seljaren eller omstende seljaren har vågnaden for». En treg bank, en lånesøknad som må behandles på nytt, eller en salgssum fra din egen bolig som ikke er kommet inn, er ikke forhold på selgerens side.

Unntaket i forsinkelsesrenteloven § 2 annet ledd peker samme vei:

«Det skal ikke svares forsinkelsesrente dersom forsinkelsen er fremkalt ved forhold på fordringshaverens side.»

Fordringshaveren her er selgeren. Bestemmelsen redder deg altså bare når det er selgersiden som har stoppet oppgjøret — for eksempel fordi dokumenter som skulle vært levert ikke forelå, eller fordi et heftelsesforhold ikke var ordnet. Det er derfor verdt å be om skriftlig dokumentasjon på når beløpet faktisk ble godskrevet, og på hva som utløste forsinkelsen. Har begge sider bidratt, er det den konkrete årsaken til dagene som teller, ikke hvem som ropte høyest.

«Meglerens forsinkelse er min forsinkelse» er derfor en misforståelse i begge retninger. Det avgjørende er ikke hvem oppgjøret gikk gjennom, men på hvilken side hindringen lå.

Kan selgeren heve når kjøperen ikke betaler?

Ja, men bare ved vesentlig avtalebrudd, og retten forsvinner raskt. Avhendingslova § 5-3 første ledd gir hevingsrett når forsinkelsen med betalingen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Tredje ledd åpner i tillegg for heving når kjøperen ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist selgeren har satt — og før den fristen er ute, kan selgeren ikke heve, med mindre kjøperen har sagt at han ikke vil oppfylle.

Fjerde ledd er det praktisk viktigste, og det overses ofte:

«Seljaren kan ikkje heve etter at skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller kjøparen har overteke bruken av eigedomen, med mindre det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett...»

Er nøklene overlevert og skjøtet sendt til tinglysing, er hevingsdøren i praksis lukket, om ikke selgeren har tatt uttrykkelig forbehold. Da står selgeren igjen med kravet på kjøpesummen, renten og eventuell erstatning. Før overtakelse har selgeren derimot tilbakeholdsrett: han plikter ikke å gi skjøte eller overlate bruken uten at kjøperen oppfyller sine plikter (§ 5-5).

Når det er selgeren som skal betale tilbake

Her mangler avhendingslova noe de fleste andre kontraktslovene har. Ved heving sier § 4-4 annet ledd bare at «kvar part har krav på å få tilbake det som er ytt», og at en part kan holde tilbake det han har mottatt til den andre gjør det samme. Loven sier ingenting om fra hvilken dag renten løper.

Sammenlign med nabolovene, der lovgiveren tok stilling:

Lov	Bestemmelse	Renten løper fra
Kjøpsloven	§ 65 annet ledd	dagen selgeren mottok betalingen
Forbrukerkjøpsloven	§ 50 annet og tredje ledd	reklamasjonsdagen, ev. betalingsdagen
Håndverkertjenesteloven	§ 16 tredje ledd	dagen tjenesteyteren mottok betalingen
Avhendingslova	ingen slik regel	hovedregelen i forsinkelsesrenteloven § 2

Konsekvensen er praktisk: skal du ha penger tilbake fra en selger — et forskudd, et for mye betalt oppgjør, et beløp etter heving — er den sikre veien å sende et skriftlig påkrav. Renten løper da fra 30 dager etter at påkravet ble sendt, jf. forsinkelsesrenteloven § 2 første ledd. Se påkrav og 30-dagersregelen for kravene til påkravet, og renter når du har penger til gode for de andre tilbakebetalingssituasjonene.

Rente for tiden før påkravet måtte i så fall bygges på ulovfestet avsavnsrente. Det er ikke et rettsgrunnlag vi har fått verifisert, og ikke noe du bør regne med. Send påkravet, og la klokka begynne å gå.

Kan partene avtale seg bort fra § 7-3?

Utgangspunktet i avhendingslova § 1-2 første ledd er at loven kan fravikes ved avtale. Men i forbrukerkjøp kan blant annet §§ 7-1 til 7-3 ikke fravikes til ugunst for kjøperen. Og «forbrukarkjøp» er her definert som kjøp av eiendom der kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet — vernet gjelder altså også når selgeren er en privatperson. Det er en annen avgrensning enn i forbrukerkjøpsloven, og den overrasker mange.

Er begge parter næringsdrivende, står avtalefriheten åpen, og et kontraktsvilkår om høyere rente ved forsinket oppgjør er da gyldig. Reglene for kjøp av løsøre er behandlet i kjøpsloven og renter.