Husleie og forsinkelsesrente: renten løper fra forfallsdagen, uten purring

Betaler du husleien for sent, løper forsinkelsesrenten fra forfallsdagen i leieavtalen. Ikke fra den dagen utleieren purrer, ikke fra den dagen inkassovarselet kommer. Fra forfallsdagen.

Ingen kontraktslov i Norge har sin egen rentesats. Alle peker på forsinkelsesrenteloven, og det som skiller kontraktstypene fra hverandre er når renten begynner å løpe. Husleie er den enkleste varianten: forfallsdagen står i kontrakten, og da trengs ingen påkrav.

Hvorfor står det ingenting om renter i husleieloven?

Fordi det ikke trenger å stå der. Husleieloven fra 1999 inneholder ikke ordet «forsinkelsesrente» og har ingen bestemmelse som gir utleieren rett til renter av ubetalt leie. Rentekravet følger i stedet rett av forsinkelsesrenteloven, som gjelder «for pengekrav på formuerettens område» (§ 1). Et krav på husleie er et slikt pengekrav.

Vilkåret står i forsinkelsesrenteloven § 2 første ledd:

«Renten løper fra forfallsdag når denne er fastsatt i forveien, og ellers fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale.»

En leieavtale fastsetter alltid forfallsdagen i forveien. Derfor slår første alternativ inn, og 30-dagersregelen er uten betydning her. Den gjelder bare når ingen forfallsdag er avtalt — det er nærmere forklart i artikkelen om påkrav og 30-dagersregelen.

Satsen er 12,25 % p.a. fra 1. juli 2026 (forskrift 25. juni 2026 nr. 1372 § 1). Første halvår 2026 var den 12,00 %. Satsen fastsettes av Finanstilsynet, som fikk myndigheten delegert ved vedtak 18. juni 2025 nr. 1069.

Når forfaller leien egentlig?

Er ikke annet avtalt, betales leien forskuddsvis for hver måned, og det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn én måned (husleieloven § 3-2 første ledd). Nesten alle kontrakter setter forfall til den 1. i måneden.

Men datoen flyttes i tre tilfeller, og det flytter samtidig starttidspunktet for renten:

• Helg og helligdag. Forfaller leien på en lørdag, en søndag, en helligdag eller den 1. eller 17. mai, skyves forfallsdagen til nærmeste påfølgende virkedag (§ 3-2 annet ledd). 1. august 2026 er en lørdag — leien for august forfalt derfor mandag 3. august.
• Stans i betalingsformidlingen. Forfallsdagen skyves så lenge betalingen hindres av stans i samferdselen eller betalingsformidlingen (§ 3-2 tredje ledd).
• Annet forhold utenfor leierens kontroll som leieren ikke kan overvinne, jf. samme bestemmelse. Terskelen er høy: en tom konto er ikke utenfor din kontroll.

Rentedagene telles fra dagen etter forfall til og med den dagen du betaler. Metoden er den samme uansett kravstype og er beskrevet i slik regner du forsinkelsesrente.

Tre måneder ubetalt leie — hva renten faktisk utgjør

Leien er 13 500 kroner. Juli, august og september 2026 står ubetalt, og alt gjøres opp 1. oktober 2026. Hver termin har sin egen forfallsdag og sitt eget antall rentedager:

Termin	Forfall	Rentedager	Rente 12,25 %
Juli	1.7.2026	92	416,84 kr
August	3.8.2026 (1.8. var lørdag)	59	267,32 kr
September	1.9.2026	30	135,92 kr
Sum rente			820,08 kr

Dagsatsen på 13 500 kroner er 4,53 kroner. Det er ikke renten som gjør en husleierestanse farlig — det er utkastelsesadgangen. Vil du regne på dine egne beløp og datoer, gjør kalkulatoren jobben.

Hvilke gebyrer kan utleieren legge på?

Ingen som utleieren finner på selv. Husleieloven § 3-7 første ledd er et totalforbud:

«Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6.»

Det vil si leie, avtalte forbruksutgifter, depositum og garanti. Et «forsinkelsesgebyr på 300 kroner» i kontrakten er ikke gyldig ved boligleie, uansett hvor tydelig det står. Forsinkelsesrenteloven § 4 bokstav b peker i samme retning: en utleier kan ikke kreve andre gebyrer av en forbruker enn de erstatningsbeløpene som følger av inkassoloven §§ 17 til 20.

Det utleieren kan kreve, er de lovbestemte inndrivingsbeløpene, og de utløses først av at betalingen faktisk er forsinket:

Beløp	Størrelse 2026	Tidligst
Purregebyr	38 kr	14 dager etter forfall
Gebyr for inkassovarsel	38 kr	14 dager etter forfall
Betalingsoppfordring sendt av utleieren selv	113 kr	etter oversittet 14-dagersfrist

Beløpene er brøker av inkassosatsen på 750 kroner (inkassoforskriften § 1-2): 1/20 er 37,50 og 3/20 er 112,50, og forskriften avrunder til nærmeste krone. Mer om når de kan kreves står i artikkelen om purregebyr.

Utleieren kan ikke avtale seg til en høyere rentesats enn forskriftens. Forsinkelsesrenteloven § 4 bokstav c gjør satsen ufravikelig til skade for en forbruker, og en leietaker i bolig er forbruker.

Har du betalt et ulovlig gebyr, får du det tilbake med rente

Her ligger husleielovens eneste to renteregler, og de går den andre veien. Har du betalt et beløp i strid med gebyrforbudet, kan du kreve det tilbake, og kravet «forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt» (§ 3-7 tredje ledd). Nøyaktig samme regel gjelder når du har betalt høyere leie enn lovlig (§ 4-4).

Legg merke til henvisningen. Den går til § 3, altså bare til satsen, ikke til § 2 med vilkårene om forfall og påkrav. Lovgiveren har med andre ord sagt: forsinkelsesrentesats fra den dagen du betalte, uten at du behøver å ha krevd noe. Unntaket er at du selv i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen.

Depositumet: pengene har aldri vært utleierens

Et lovlig depositum står på en særskilt konto i leierens navn, med vanlige rentevilkår, i en finansinstitusjon som har rett til å tilby tjenesten i Norge (§ 3-5 annet ledd). Utleieren har aldri pengene i hånden. Derfor blir «forsinkelsesrente på depositumet» sjelden et tema — rentene på kontoen tilhører deg hele veien, og du kan kreve opptjente renter utbetalt løpende mens leieforholdet varer (§ 3-5 tredje ledd).

Depositum og garanti kan til sammen ikke overstige seks måneders leie (§§ 3-5 første ledd og 3-6), og det er utleieren som betaler kostnadene ved å opprette kontoen (§ 3-5 sjuende ledd).

Sperrer utleieren likevel depositumet urettmessig forbi denne fristen, gir ikke husleieloven deg noen egen renteregel. Vi har ikke funnet noen bestemmelse som gjør det. Et rentekrav måtte i så fall bygges på den alminnelige regelen i forsinkelsesrenteloven § 2 — skriftlig påkrav, og rente 30 dager senere — eller på alminnelig erstatningsrett. Merk også unntaket i § 11-2 for tjenestebolig og enkelte andre leieforhold, der det kan avtales at rentene på depositumskontoen godskrives utleieren.

Er dere uenige om leien, deponer den omtvistede delen

Mener du at leien er satt for høyt, eller at et tillegg ikke er avtalt, er den sikre veien å betale det du er enig i og deponere resten. Husleieloven § 3-8 første ledd sier at avtalen ikke kan sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling når leieren deponerer den omtvistede delen etter reglene i annet ledd.

Legg merke til hva deponeringen løser og ikke løser: den beskytter deg mot oppsigelse og heving. Taper du tvisten, har leien vært forfalt hele tiden. Det generelle mønsteret for slike krav står i omtvistet krav og renter.

Utkastelse — det som faktisk står på spill

De fleste standardkontrakter inneholder en utkastelsesklausul. Da er kontrakten i seg selv et særlig tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a: en «skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt».

Prosessen begynner med et skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen, og begjæring kan først fremmes to uker senere. Og her er det viktigste for deg: du kan betale deg fri helt fram til fravikelsen faktisk gjennomføres — men da må hele beløpet med, altså leien, de utenrettslige inndrivingskostnadene, sakskostnadene og forfalt leie fram til betalingstidspunktet, med renter. Det skal stå uttrykkelig i varselet. Selve gjennomføringen skjer ved at namsfogden fjerner personer og løsøre; utleieren kan aldri gjøre det selv.

Gangen videre, gebyrene og renteberegningen i namsapparatet er beskrevet i seksjonen om rettslig inndriving. Står du i dette, er varselet til sosialtjenesten etter husleieloven § 9-11 verdt å kjenne til — det er nettopp ment å utløse hjelp fra NAV før du mister boligen.

Leier du lokale, gjelder andre spilleregler

Ved boligleie er husleieloven ufravikelig til skade for leieren (§ 1-2 første ledd). Ved leie av lokale kan loven i stor grad fravikes ved avtale, men §§ 4-1, 4-4 og 4-6 står fast også der. Er leietakeren næringsdrivende, faller dessuten forbrukervernet i forsinkelsesrenteloven § 4 helt bort, og partene kan da avtale en høyere forsinkelsesrente enn forskriftssatsen.

Har restansen ligget lenge, er det verdt å vite at rentene ikke forsvinner automatisk selv om du betaler hovedstolen. Søstersiden vår om foreldelse går nærmere inn på frister for husleie- og depositumskrav.